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文/子木
(資料圖片)
來(lái)源： 子木聊房（本文不代表金融新天地立場(chǎng)）
今天聊聊大家都關(guān)心的話題——
房產(chǎn)增值。
經(jīng)過(guò)上一輪地產(chǎn)大周期，房?jī)r(jià)普漲時(shí)代已經(jīng)徹底結(jié)束了，買(mǎi)房賺錢(qián)淪為低概率事件。
最夸張的暴富模式——拆遷，接近尾聲。
甚至北京日前也公布了，未來(lái)只有搬遷，沒(méi)有拆遷，那些指望拆遷一夜暴富的人們，只能正蹲在廁所里，抱頭痛哭。
打新呢，早期有限價(jià)紅利，倒掛盤(pán)很多，買(mǎi)一套賺一套。
而現(xiàn)在，唯一能打的盤(pán)，要么千人搖號(hào)，要么已經(jīng)成為權(quán)利尋租的競(jìng)技場(chǎng)，普通人想打新套現(xiàn)，堪比登天。
最后只剩下了「賭預(yù)期」。
賭預(yù)期就是賭新區(qū)、賭板塊、賭樓盤(pán)，隨著時(shí)間推移，規(guī)劃落地，房?jī)r(jià)漲幅，獨(dú)樹(shù)一幟。
有人肯定會(huì)說(shuō)，除非自家親戚是規(guī)劃局leader，否則怎么能知道一個(gè)板塊未來(lái)有確定性發(fā)展？
事實(shí)上，房地產(chǎn)不止有信息差，還有邏輯差。
只要摸透底層規(guī)律，就一定能提高獲勝的概率，搶預(yù)期而不是賭預(yù)期。
比如我最近在研究一個(gè)重要課題——近十年，全國(guó)各大城市漲幅最好的小區(qū)，到底有什么共性？
獲得了一些有用的思考，下面分享給大家，好好看，這篇干貨價(jià)值百萬(wàn)。
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案例的故事點(diǎn)，發(fā)生在華中第一城武漢。
一個(gè)叫做復(fù)地東湖國(guó)際的小區(qū)，常年霸榜全市房?jī)r(jià)漲幅TOP1，后面簡(jiǎn)稱為A。
A共分8期開(kāi)發(fā)，一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間是2008年，開(kāi)盤(pán)價(jià)是5800元/平米，而巔峰期價(jià)格接近6萬(wàn)+/平米。
不考慮疫情的話，基本上十年翻了十倍。
這意味著，100平米的房子，10年賺了540萬(wàn)，是多少中產(chǎn)家庭夢(mèng)寐以求的數(shù)字。
這個(gè)社區(qū)好嗎？也一般。
我花了一下午，從1期逛到8期，給我的感覺(jué)是，房子品質(zhì)中規(guī)中矩，園林簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，外立面土灰色，遠(yuǎn)處看感覺(jué)就像是保障房，最多只能歸類為剛改盤(pán)，毫不起眼。
復(fù)地東湖國(guó)際
但為什么漲幅如此夸張，讓武漢富人趨之若鶩呢？
答案正是——教育。
隔壁的武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)東湖國(guó)際校區(qū)，升學(xué)率非常高，是全武漢教育第一梯隊(duì)，人們?yōu)榱俗尯⒆佑幸粋€(gè)好的教育環(huán)境，紛紛爭(zhēng)搶這里的稀有資源。
看到這里，大家肯定會(huì)失望，原來(lái)是學(xué)區(qū)房啊，漲勢(shì)一直都很好，這還用說(shuō)。
別著急，故事不止如此。
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其實(shí)一開(kāi)始A并不是學(xué)區(qū)房，一二期開(kāi)盤(pán)在2008年左右，那時(shí)候業(yè)主小孩需要走一段路才能上學(xué)。
直接2014年，政府才把武昌實(shí)驗(yàn)小學(xué)的分校區(qū)規(guī)劃到A隔壁，但這時(shí)候，小區(qū)依然不是學(xué)區(qū)房。
這是因?yàn)?，在人們的常?guī)意識(shí)里，分?？隙ú蝗绫静?，師資力量差一個(gè)level，再者，本部也只是武漢第二梯隊(duì)，遠(yuǎn)不如武漢小學(xué)、水果湖、長(zhǎng)椿街等名校。
人們對(duì)新校區(qū)的不信任，促使A的價(jià)格與周邊小區(qū)相差無(wú)幾。
5年前，也就是2017年-2018年，A跟同地段的錦繡江南、東湖1號(hào)，被看作同類型的盤(pán)。
而3公里內(nèi)，產(chǎn)品力更強(qiáng)、商業(yè)更繁榮的豪宅盤(pán)，融創(chuàng)中心一號(hào)院、萬(wàn)達(dá)御湖世家，則以3.5-4萬(wàn)左右的價(jià)格，碾壓A。
但隨著時(shí)間的推移，大家突然發(fā)現(xiàn)不對(duì)勁了。
從2018年開(kāi)始，全武漢啟動(dòng)大周期，房?jī)r(jià)普漲，A則在“跳漲”，房?jī)r(jià)翻番，最高成交一度達(dá)到6萬(wàn)/平米。
后來(lái)武漢經(jīng)歷過(guò)一波調(diào)控，房?jī)r(jià)普跌，但縱使這樣，A的房?jī)r(jià)依然維持在5萬(wàn)每平，其他小區(qū)跌的稀里嘩啦。
最終A排名武昌區(qū)房?jī)r(jià)第一梯隊(duì)，比豪宅融創(chuàng)中心一號(hào)院高出20%左右。
這場(chǎng)逆襲的根源，就在于A從非學(xué)區(qū)房變成了學(xué)區(qū)房。
有意思的是，老師并沒(méi)有產(chǎn)生根本性的作用，重要的是學(xué)生，也就是復(fù)地東湖國(guó)際業(yè)主的孩子們，通過(guò)學(xué)習(xí)，一路把房?jī)r(jià)給考起來(lái)了。
一位在漢正街做生意的融創(chuàng)業(yè)主跟我說(shuō)，2018年的時(shí)候，富人階層看不上A，認(rèn)為這種剛改房，滿足不了他們對(duì)品質(zhì)的需求，即使上學(xué)區(qū)，也會(huì)直接去水果湖買(mǎi)房讀書(shū)。
他自己分別交了兩套房的定金，最后還是選擇了融創(chuàng)，把A退了，短短幾年虧了一輛帕拉梅拉，氣得直跺腳。
在小區(qū)定價(jià)的那一刻，其實(shí)已經(jīng)決定了業(yè)主圈層，但這，反而給了A成為學(xué)區(qū)房的可能性——
因?yàn)槲洳齾^(qū)是武漢的政務(wù)板塊，公務(wù)員扎堆，A的旁邊還是中南醫(yī)院，公務(wù)員和醫(yī)生們的薪資很難買(mǎi)得起豪宅，所以兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)都住進(jìn)了A小區(qū)。
這些人雖然不是權(quán)貴階層，但都是都是通過(guò)考學(xué)改變命運(yùn)的群體，他們深知學(xué)習(xí)的重要性，對(duì)孩子的教育格外重視。
我采訪了兩位A小區(qū)的兩位業(yè)主，一個(gè)是中南醫(yī)院的醫(yī)生，另一位是大學(xué)老師。
他們說(shuō)，當(dāng)初也很想買(mǎi)豪宅，誰(shuí)都想住得好一些，只不過(guò)資金有限，但住在A后，發(fā)現(xiàn)鄰居們居然都是相同類型的人。
業(yè)主群里每天討論的都是孩子的學(xué)習(xí)，如何幫助他們、鼓勵(lì)他們提高學(xué)習(xí)成績(jī)。
久而久之，孩子們也開(kāi)始比學(xué)習(xí)、比體育，慢慢的整體的考試成績(jī)就上來(lái)了……尤其2021年，第一屆畢業(yè)生在初中出成績(jī)后，整個(gè)武昌區(qū)都驚呆了——
2021年?yáng)|湖校區(qū)首屆七年級(jí)學(xué)生期末考試，全年級(jí)普高率84%，位列全區(qū)第一，各學(xué)科合格率均為100%。
一戰(zhàn)成名后，全武昌的家長(zhǎng)開(kāi)始蜂擁而至，融創(chuàng)中心一號(hào)院和萬(wàn)達(dá)御湖世家，一些豪宅盤(pán)的家長(zhǎng)，甚至都在賣(mài)掉手上的房子，轉(zhuǎn)向A小區(qū)。
最夸張的是，準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)老牌頭部學(xué)區(qū)房水果湖的家長(zhǎng)，很多也放棄了想法，轉(zhuǎn)向了A。
一個(gè)家長(zhǎng)跟我說(shuō)，城市優(yōu)質(zhì)教育資源是絕對(duì)稀缺的，但慢慢地，也會(huì)變成權(quán)貴們的角逐場(chǎng)，他們通過(guò)關(guān)系和人民幣，把孩子送進(jìn)來(lái)讀書(shū)，還會(huì)送禮給老師。
老師們穿金戴銀，逐漸被這種物質(zhì)文化所侵蝕，而送進(jìn)來(lái)的孩子，未必是愛(ài)學(xué)習(xí)的，站在城市頂端的權(quán)貴也未必是重視教育的。
久而久之，學(xué)校變成了利益場(chǎng)，家長(zhǎng)、老師甚至學(xué)生都在攀比，非常影響學(xué)習(xí)的氛圍。
反而A這種中產(chǎn)階級(jí)/公職人群圈層，更為樸實(shí)與純粹，孩子們之間的關(guān)系也更簡(jiǎn)單，家長(zhǎng)的壓力不會(huì)那么大……
故事講到這里，也就結(jié)束了。
通過(guò)這個(gè)案例，我們會(huì)產(chǎn)生很多的思考：
影響房?jī)r(jià)升值潛力有很多因素，商圈、商業(yè)、學(xué)校、交通、醫(yī)院……但最重要的一定是教育。
只要高考制度一日不變，這個(gè)價(jià)值點(diǎn)就不會(huì)被改變。
很多人說(shuō)，未來(lái)教育會(huì)平均的。
的確，這幾年政策在千方百計(jì)地打擊學(xué)區(qū)房，而且我認(rèn)為這種政策的戰(zhàn)略思考角度，也是完全正確的。
但我們一定要看結(jié)果，而非過(guò)程。
這幾年全國(guó)打擊最嚴(yán)重的就是北京。
然而你會(huì)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)年打掉的房?jī)r(jià)，現(xiàn)在都漲回來(lái)了，尤其今年年后，北京海淀區(qū)學(xué)區(qū)房領(lǐng)跑全城，甚至將朝陽(yáng)的次新房遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在身后。
亦莊也因?yàn)榻逃贫鹊淖兓?，單個(gè)板塊房?jī)r(jià)漲幅近5年全市第一。
上海，巔峰期達(dá)到20萬(wàn)/平米房?jī)r(jià)的老破小，被打到百萬(wàn)價(jià)格之后，現(xiàn)在帶看量又迅速拉漲，房?jī)r(jià)又開(kāi)始回暖上行。
還有廣州、南京、成都、武漢、杭州……學(xué)區(qū)房都在灰燼中重燃。
學(xué)區(qū)房邏輯為何如此穩(wěn)固？
是因?yàn)椋?strong>決定學(xué)區(qū)房的并不是師資，而是生源。
優(yōu)質(zhì)生源的背后是圈層，是高素質(zhì)的家長(zhǎng)，以及日夜積累的家庭教育和學(xué)習(xí)氛圍，這是學(xué)校永遠(yuǎn)無(wú)法取代的。
后續(xù)家長(zhǎng)為了追逐教育資源和優(yōu)質(zhì)圈層，又會(huì)加速聚攏，形成一次接一次的浪波，推升學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值。
所以用平均師資的方法打擊學(xué)區(qū)房，沒(méi)有任何作用，因?yàn)橄路诺竭吘壈鍓K的優(yōu)秀教師，很難用自己的力量扭轉(zhuǎn)生源之間的差距。
所以我們大體得出了一個(gè)鏈路——?如何找到未來(lái)漲幅很好的房產(chǎn)？
1、緊盯學(xué)校規(guī)劃，師資不能決定學(xué)區(qū)的天花板，但可以決定學(xué)區(qū)的地平線。
2、更要關(guān)注樓盤(pán)的業(yè)主結(jié)構(gòu)。教師、醫(yī)生、公務(wù)員等公職人員優(yōu)先，之后是高新技術(shù)企業(yè)。參考北京海淀，985、211等精英家長(zhǎng)，幾年時(shí)間就可以把非學(xué)區(qū)考成學(xué)區(qū)，最后變成全區(qū)學(xué)區(qū)房。
3、繼續(xù)往前推，房子盡量買(mǎi)在機(jī)構(gòu)旁邊，或者大型企業(yè)群的附近。
4、學(xué)區(qū)房是相對(duì)的，并非絕對(duì)的，如果買(mǎi)不起頭部，那也有腰部和尾部，每個(gè)區(qū)都有“相對(duì)學(xué)區(qū)房”，盡量往學(xué)校資源上面靠攏。
5、拋開(kāi)過(guò)程，其實(shí)可以簡(jiǎn)單的總結(jié)為，學(xué)生就是最大的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)力，如果你所在的小區(qū)很一般，那你要更多地響應(yīng)家長(zhǎng)們，主動(dòng)重視教育體系。
今天先講到這里，接下來(lái)我會(huì)繼續(xù)分享我的研究成果，讓大家找到房產(chǎn)增值的底層邏輯。
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